Vastgoedstrategie van Nyenrode: een dubbel interview

Nyenrode staat aan de vooravond van een grondige vernieuwing van het onroerend goed. De plannen zijn gereed om voor de universiteit in de komende jaren grote investeringen te doen. Tegelijk is het kasteel toe aan grootschalig onderhoud, maar de daarvoor benodigde middelen kunnen niet uit de begroting van de universiteit komen. Jeroen van den Biggelaar, bestuurslid van Stichting Nyenrode en voorzitter van de Real Estate Commissie, en David Voetelink, CFO van de Universiteit, beantwoorden vragen over de stand van zaken. Op 19 juni is een alumni-bijeenkomst gepland over de onderwerpen die in dit interview aan de orde komen.

Voor welke uitdagingen staat Nyenrode?

Jeroen: “We staan de komende tijd voor een grondige aanpak van ons onroerend goed. Het Dr. Albert Heijn gebouw en veel andere gebouwen die deel zijn van de academische campus, zijn minstens dertig jaar oud en hebben een opwaardering naar de wensen van de huidige tijd nodig."

“Verder moet het kasteel dringend worden gerenoveerd. Goed zichtbaar is dat de kademuur moet worden hersteld en ook de klokkentoren verkeert in matige staat. Uit veiligheidsoverwegingen hebben we op sommige plekken hekken geplaatst. Maar het is met name de fundering die in de kosten kan lopen; dat blijkt uit onderzoek dat we hebben laten uitvoeren.”

Om welke bedragen gaat het en hoe wordt de rekening betaald?

David: "De totale kosten om het kasteel te renoveren, worden op circa EUR 20 miljoen geschat. Deze investeringen kan de Universiteit niet zelf dragen. Nyenrode gaat de komende jaren enkele tientallen miljoenen steken in de verbetering van de academische gebouwen. Vanuit de begroting van de universiteit is in de afgelopen jaren continue groot onderhoud gepleegd aan het landgoed, waaronder het kasteel, maar ook andere monumenten op het landgoed. De bedragen waarvoor we nu staan met het kasteel, kunnen niet meer ten laste komen van de begroting van de universiteit. Dan zou onze primaire doelstelling in het gedrang komen: het academisch onderwijs en onderzoek van de universiteit. Daarom wordt voor het kasteel een andere oplossing gezocht."

Kunnen jullie ons schetsen wat de plannen zijn voor het onroerend goed?

Jeroen: “De plannen bestaan uit drie delen. Allereerst een modernisering van de collegezalen, werkruimtes en restauratieruimtes in Albert Heijn en De Rooij. Het tweede deel gaat over de hotels en campus voor studenten. We verkennen de mogelijkheden voor dit tweede deel: uitbesteden aan een professionele partij, dan wel zelf te blijven doen. Het laatste deel van de vastgoedstrategie betreft het historische landgoed met een grondige aanpak van het kasteel."

Als we bij het begin beginnen, om welke gebouwen gaat het in het eerste deel?

David: "We hebben een vastgoedstrategie uitgewerkt voor de komende dertig jaar met daarbij een doorgerekende financiering, beide in samenwerking met ervaren adviseurs. Het Albert Heijn gebouw is het eerst aan de beurt, gevolgd door het De Rooij gebouw. Dit deel moet een moderne uitstraling krijgen als de centrale plek van de universiteit. Het doel is dat de onderwijsfaciliteiten voor onze studenten en staf aan de nieuwste eisen voldoen. Ook wordt het gros van onze medewerkers van een moderne werkomgeving voorzien. De bibliotheek, het gymnasium en de mensa volgen daarna. De eerste fase gaat gemoeid met een investeringsbedrag van circa EUR 25 miljoen. Dat is financieel haalbaar voor de universiteit. We hebben dat door EY Montesquieu laten doorrekenen. We verwachten een duidelijk herstel van de winstgevendheid van de universiteit en trekken dan een lening aan voor een groot deel van dit investeringsbedrag. Bij een lening van een dergelijke omvang blijft de universiteit aan de gewenste ratio’s voldoen.”

Waarom overweegt Nyenrode de studentenwoningen en hotels uit te besteden?

Jeroen: "Onze expertise als universiteit is het doen van onderzoek en het geven van onderwijs. Het hotelbedrijf en de studentenhuisvesting vragen veel aandacht van het management en leggen een groot kapitaalbeslag. Wij willen onderzoeken of andere partijen deze activiteiten beter kunnen uitvoeren dan wij zelf. We zijn de zaak nu in kaart aan het brengen en aan het onderzoeken. In deze verkennende fase is het onder andere belangrijk of er partners zijn, waarmee wij als universiteit goed kunnen samenwerken.”

Wat moet er met het kasteel gebeuren?

David: "Het is geen ‘rocket science’ dat het bezit van een kasteel waarvan de fundamenten teruggaan tot de dertiende eeuw financieel voortdurend een grote uitdaging is. Het reguliere onderhoud kost jaarlijks zo’n een miljoen euro. De laatste paar jaar zijn er steeds meer aanwijzingen dat de fundering vernieuwd moet worden en hebben we daar onderzoek naar laten uitvoeren. De kosten daarvan worden geschat op zo’n EUR 12-15 miljoen. De klokkentoren en de kademuur komen daar nog bij. Die kosten zijn helaas simpelweg te hoog voor de universiteit.”

De universiteit kan de extra financieringslasten voor het kasteel niet dragen, zeggen jullie. Maar hoe nu verder?

David: “Het mooiste zou zijn als we het kasteel in eigendom kunnen houden. We hebben de afgelopen jaren verschillende subsidies aangevraagd. Maar uit gesprekken met onder andere de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed is duidelijk geworden dat de overheid slechts zeer beperkt kan bijspringen. We zijn ons er terdege van bewust dat het kasteel voor medewerkers, studenten en alumni een grote symboolwaarde heeft. Het kasteel staat op een prominente plek op ons landgoed. We zijn dan ook op het punt gekomen om alle betrokkenen en vooral de alumni maximaal te informeren over de stand van zaken en om gezamenlijk naar de oplossingsrichtingen te zoeken.”

Aan welke scenario’s denken jullie?

Jeroen: "We willen graag in gesprek met onze alumni om te weten hoe zij erin staan. Daartoe organiseren we op woensdagavond 19 juni een bijeenkomst op Nyenrode waarin we de vastgoedstrategie en de toekomst van het kasteel nader toelichten. We willen zorgen dat het kasteel voor Nyenrode behouden blijft en zoeken daarvoor naar alternatieve oplossingen. We willen hierbij gebruikmaken van de combinatie van betrokkenheid en ondernemerszin van onze alumni."

Wie gaan dit traject trekken?

David: “Die kar moet getrokken worden door het college van bestuur van Nyenrode Business Universiteit waarbij Stichting Nyenrode het beleid bepaalt en toezicht houdt. Wij representeren die besturen in de functie van interim CFO van de universiteit en voorzitter van de Real Estate Commissie van Stichting Nyenrode. Na het aantreden van een nieuwe CFO stopt mijn rol als interim. Bij de werving wordt overigens ook uitdrukkelijk gekeken naar relevante vastgoedervaring. Want nogmaals het gaat niet alleen om het kasteel, maar ook om ons andere vastgoed. Mijn opvolger krijgt veel te doen.“

We kunnen het niet over financiering van het vastgoed hebben zonder naar de huidige financiële situatie te kijken. De universiteit heeft over het jaar 2022-2023 een verlies geleden van 5,6 miljoen op een omzet van 68,5 miljoen (zie: jaarverslag 2022-2023)

David: "Deze tegenvaller is een gevolg van gestegen kosten door de uitzonderlijk hoge inflatie, die we niet meteen konden doorberekenen. Ook werkt de verminderde instroom van studenten in de corona jaren meerjarig door. Verder hebben wij de omvang van het personeel niet goed gemanaged. Er zijn volgens plan nieuwe mensen aangenomen om te investeren in onderwijs en onderzoek. Maar tegelijk was de uitstroom van personeel kleiner dan we hadden verwacht waardoor het aantal personeelsleden hoger uitviel dan gepland. We zijn in 2023-24 strakker op de uitgaven gaan sturen. Het negatieve resultaat zal daardoor dit jaar voor een flink deel worden teruggedrongen. Maar we zijn er nog niet. Vanaf volgend academisch jaar (2024-2025) verwachten we terug te keren naar een positief resultaat. Het verlies is serieus maar we kunnen deze bedragen binnen ons vermogen opvangen. We verkeren In de goede omstandigheid dat wij geen schulden hebben. De solvabiliteit blijft ruim binnen de financiële kaders waardoor nieuwe investeringen mogelijk zijn."

Is er door het verlies te weinig in het kasteel gestoken?

David: "Zoals gezegd steekt Nyenrode ieder jaar een miljoen in het onderhoud van het kasteel. Maar het verlies is van een geheel andere orde dan de bedragen die nodig zijn om het kasteel te renoveren. Ook zonder het verlies hadden we de stap moeten zetten om alumni te betrekken bij het behoud van het kasteel. Wij willen en moeten prioriteit geven aan de gebouwen die direct voor onderwijs en ondersteuning worden gebruikt. Een groot deel van de kostenoverschrijding van het vorig academisch jaar komt ten goede aan een verbetering van het onderzoek en onderwijs. Dat is zeker geen verkwist geld. We hebben inmiddels orde op zaken gesteld, we werken naar een gezond – zij het bescheiden – rendement van ongeveer 3% per jaar dat voor een private universiteit mogelijk moet zijn en bovendien nodig is voor de lange termijn continuïteit."

Jullie draaien er niet om heen en leggen een ongemakkelijke waarheid op tafel. Hoe verwachten jullie dat de lezers zullen reageren?

Jeroen: “Voor sommigen zal ons verhaal even wennen zijn, maar met het ingezette beleid zetten we de randvoorwaarden voor een topuniversiteit met uitstekende medewerkers en een aantrekkelijk studieklimaat. Wij hopen dat alumni gaan bijdragen om het kasteel voor Nyenrode te behouden. Daarvoor willen we hen van harte uitnodigen. Maar we zijn ervan overtuigd dat we dit gezamenlijk kunnen en moeten oppakken."
 

Kom je ook naar de Informatie bijeenkomst op 19 juni?----->  Klik hier om je op te geven!